上海规模最大的一手商铺拍卖纪实

“40万元最后一次，成交！”随着国家注册拍卖师徐玄炫一声槌响，迄今为止上海地区规模最大的一手商铺拍卖拉开了序幕，经过二天半的激烈竞争，位于浦东国际机场南侧南汇区祝桥新镇的218套社区商铺成功拍出189套，总成交率达86.7%，总成交额达1.2亿余元。本次拍卖在创下上海拍卖史上一次拍卖商铺套数与成交额两项之最的同时，也再次证明了拍卖在转让一手商铺方面所具有的优势。


“临空经济”造就一座新城
祝桥是上海市南汇区的一个镇，与浦东国际机场毗邻，机场板块是上海楼市106个板块之一，而祝桥镇又是空港新城的核心组成部分。临空经济城及作为机场二、三期工程的配套，祝桥新镇应运而生，祝桥人以大手笔在东海之滨、机场一侧修建了一座新城。祝桥新镇“北联浦东，南拓临港”有不可多得的区位优势，“新市镇、新商业”城镇化带来了人口聚合效应，在未来十年里，祝桥新镇人口将达到15万，从而成为南汇区商业发展的新兴增长极，位于其中的商铺自然引人注目。
先行一步的祝桥“千汇苑”位于新镇中心地带，到2008年春节前居民入住率将达到85％以上。一个新兴城镇需要商业设施配套，“千汇苑”临街建造了一批商铺，由于属于空白，这些商铺引起了投资者的高度关注，从建设之日起，便有人不断前来咨询，建设完成，开发商巳处于来不及接待的状况。为了满足更多投资者的需求，也为了合理配置资源，开发商决定采用拍卖的形式销售社区商铺，并委托上海国际商品拍卖有限公司主持这场拍卖会。
高潮迭起的拍卖会
经过周密策划与紧张宣传，2007年12月26日中午12时，上海历史上最具规模的一手商铺拍卖拉开了大幕。虽然时值年终，天气又十分寒冷，从东海上吹来的冷风带着潮气掠过，使尚未入住的祝桥新镇更显得冷冷清清，但兴致勃勃的投资者还是早早地把偌大的祝桥影剧院演出大厅坐满了。
在前几天的竞买登记中，有400余人交纳了竞买保证金、领取了号牌，由于标的数量大，因此拍卖会分三天进行。拍卖的商铺均位于千汇苑面临金亭路、千汇路，面积最小的22.43平方米，最大的一套为623.72平方米，极大多数商铺面积为40～80平方米，最适合开设为社区居民服务的各类商业业态。南汇区地处市郊，祝桥新镇更地处东海之滨，拍卖对于祝桥人而言是新事一件，但商铺本身所具有的品质还是深深吸引了广大投资者。在拍卖师认真、仔细的介绍了拍卖规则、报价方式及注意事项后，拍卖便开始了。首场拍卖共48套商铺，拍卖师报价后，加价幅度为每平方米50元一次，可能因为是第一次遭遇拍卖，竞买人还不太习惯出价的缘故，举槌还不够熟练，甚至有些羞涩。随着拍卖的深入，他们渐渐适应，一些反应较快的已开始直接报价，有些人甚至一次加价就达5万元，拍卖会顿时热闹起来。在拍卖师报价声中，大多数商铺均经过数十次竞价才成交，不少次，当拍卖师报出“第三次”并即将落槌时，竞买人突然举槌，从而引起了又一轮竞争。从12时到4时30分近5个小时角逐，拍卖才告结束，48套商铺成交了45套，成交额大3332.5万元，超出底价约336.4万元，首场拍卖开了好头。
27、28日拍卖会持续进行。27日的拍卖会竞争尤其激烈，在经历了首场拍卖的历练后，竞买人巳很老练，加上第二天拍卖的商铺所处位置较好，面积较小，竞买人购铺心情因此比较迫切，拍卖中，不少标的拍卖师刚报出起拍价，下面已是号牌一片，而且不少竞买人直接报价，迅速把价位推了上去，竞买节奏变得快起来。上海国拍两位拍卖师轮流上阵，表现了较高的主持艺术，槌起槌落，付拍的64个商铺全部成交，成交额接近6000万元，一时际，商铺拍卖成了祝桥新镇乃至南汇区的一大新闻和风景线。
经过三天竞拍，千汇苑全部218套商铺成功拍卖出189个，成交率达86.70%，总成交额达1.28余亿元，拍卖结果超出底价35%以上，拍卖取得了极大成功。
　　
千汇苑商铺拍卖成功的思考
上海历史上规模最大的商铺拍卖取得成功，说明了拍卖作为一种特殊的商品交易形式，它适合于各种商品的交易，一手商铺作为较为紧缺的商品，同样适合采用拍卖形式转让，综合本次拍卖，有以下几点值得思考：
第一，上海的社区商铺是中长期较为紧缺的资源，由于服务社区，贴近市民，又有较为固定的消费群体，社区商铺十分走俏，尤其是远离市区的新建社区，有自己相对独立的商业经济，商铺更是引入关注。此次拍卖的祝桥新镇千汇苑商铺具有上述各种条件。同时因为属于新建，商业设施为空白，人口主要是新导入的，其中不少人因机场扩建动迁而改变职业，加上又有临空经济的优势，经商是一条自谋出路的好途径，拍卖的基础稳健，拍卖的结果也证明了这点。
第二，合适的面积、合适的价位是拍卖成功的关键。商铺价值大小，是否走俏，商铺面积、价位、位置十分重要。此次拍卖， 一方面拍卖公司经验老到，另一方面，委托方历史上和上海国拍有过合作，曾委托拍卖过南汇区政府驻地惠南镇的社区商铺，对拍卖有所理解，双方磨合速度快。设计拍卖方案时，把218个商铺按面积、位置进行筛选，优质优价，最低的每平方米仅5900元，最高的每平方米约13000余元，底价定的极为适宜。事实证明，这一举措吸引了广大投资者，而围绕位置好、面积小的商铺的竞争一般都很激烈，一些商铺竞价过程往往达到二十几分钟，拍卖结果有近40％的溢价，与底价定的合适密切相关。
第三，符合实际的招商策略。本次拍卖的标的地处市郊，又属新建市镇，在外影响力不大，委托方和拍卖公司审时度势，不舍近求远到市区花大功夫招商，而是紧紧贴近祝桥、南汇区范围进行招商，尤其重视标的现场的氛围烘托。由于目标锁定正确，措施得当，拍卖进展顺利，所成交的189个商铺极大多数为南汇人买走，这些买家不少就是祝桥新镇的住户。找准目标客户，进行针对性工作，这是今后举办类似拍卖时值得注意的。
第四，对于数量大且摸不准价位的一手商铺拍卖是可以采用的较好交易方式。新建小区、新建商铺，由于没有市场参照，同时协议出让谈判、洽价过程漫长，销售周期长、成本高，若采用拍卖，则可一定程度上缓解或解决这些矛盾，国内不少地区的拍卖实践证明了这一点，而祝桥新镇千汇苑社区218个商铺拍卖更进一步诠释了拍卖的功能和作用。

 

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